Vaxtabætur – úrbætur

 

Þessi grein birtist fyrir 6 árum síðan.  Varað var við Easy Money stefnunni sem þá var að myndast.  Það merkilega er að sumar af þeim úrbótum sem fjallað er um í greininni eru sömu tillögur og eru að heyrast í dag.  Ekki er hægt að halda því fram að ekkert hafi verið hægt að gera til að forðast núverandi aðstæður.  Það einfaldlega skorti vilja.

Sú þróun hefur átt sér stað á þessu ári að meðalverð fasteigna hefur lækkað, þ.e. að eftirspurn eftir meðalstórum fasteignum á verðbilinu 12 til 13 milljónir hefur aukist á kostað stærri fasteigna. Þar sem meðalverð í fasteignaviðskiptum hefur lækkað á árinu mætti í fljótu bragði áætla að ásókn í húsbréfalán hafi minnkað. Því er þó öðru nær og stefnir í metútgáfu húsbréfa á árinu. Hvað veldur þessu misvægi?

Svarið liggur í samspili nokkurra þátta. Á síðasta ári var svigrúm fólks til að fá húsbréf rýmkað til muna. Húsbréfalán geta numið allt að 65% af kaupverði íbúðar eða 70% þegar um er að ræða fyrstu íbúð kaupanda. Í dag getur upphæðin numið allt að 8 milljónum króna til kaupa á notuðu húsnæði. Ef keypt er íbúð fyrir um það bil 12 milljónir fæst því hámarkshúsbréfalán. Það er afar eftirsóknarvert fyrir marga, því lánþegi fær lán á hagstæðari kjörum í skjóli ríkisábyrgðar en ella og einnig eru í mörgum tilvikum greiddar vaxtabætur með slíkum lánum. Aðeins hluti lánsins er þannig í raun greiddur til baka af lántakanda en ríkið tekur á sig kostnað í skjóli hagstæðra lánakjara, undir eðlilegum ávöxtunarkröfum, og vaxtabóta. Í nýlegum pistli Samtaka atvinnulífsins eru rök leidd að því að ríkið niðurgreiði um fjórðung lána vegna ofangreindra þátta. Með því að kaupa á þessu verði fá húskaupendur hámarkslán Íbúðarlánasjóðs með minnsta mögulega framlagi þeirra sjálfra til húsnæðiskaupanna og fá þannig í kringum 15-20% af fasteignakaupum sínum niðurgreidd af ríkinu í gegnum vaxtabætur og ríkisábyrgð. Það er því eðlilegt að fasteignir á því verðbili séu eftirsóknarverðar. Góðar líkur eru jafnvel á því að þessi þróun sé vendipunktur þess að raunhækkun fasteigna á árinu sé umfram almenna verðlagsþróun.

Umhverfi lánastofnana í landi vaxtabóta

Það eru ekki aðeins húsbréfalántökur sem hafa aukist verulega á undanförnum misserum. Lífeyrissjóðslán hafa einnig aukist töluvert og eru þau almennt tryggð með fasteignaveði, enda eru fasteignakaup megintilgangur slíkra lána. Það er þó ekki þar með sagt að slík lán séu endilega til að fjármagna kaup á húsnæði, heldur eru þau oft notuð til að fjármagna neyslu.

Aðrar helstu lánveitingar eru lán fjármálastofnana til fyrirtækja og til einstaklinga. Einstaklingar taka oftast slík lán til að fjármagna neyslu og eru oftast með slakari ábyrgð heldur en húsbréfalán og lífeyrissjóðslán. Þrátt fyrir að vaxtamunur fjármálastofnana (munur á innláns- og útlánsvöxtum) hafi minnkað ört undanfarin ár hafa heyrst kvartanir vegna okurvaxta fjármálageirans sem á að vera að sliga bæði fyrirtæki og heimili.

Málið er þó ekki alveg svo einfalt. Augljóst er að aukning húsbréfaútlána hefur átt mikinn þátt í að viðhalda þenslu undanfarin ár. Þetta hefur gert stýrivexti Seðlabankans að hluta til árangurslausa. Hækkandi stýrivextir bitnuðu fyrst og fremst á fyrirtækjum sem ekki eiga aðgang að niðurgreiddum lánum og einstaklingum sem þurfa frekari lán vegna neyslu. Það hlýtur að vera eðlilegt í umhverfi vanskila að fjármálastofnanir fari fram á hærri vexti af útlánum í því vaxta- og afskriftaumhverfi sem þær starfa í. Fjármálastofnanir þurfa hærri vexti til að vega upp á móti kostnaði vegna aukinna vanskila. Slíkt ástand getur verið viðloðandi á meðan hvatning til skuldasöfnunar kemur niður á kostum eignamyndunar.

Úrbætur, ekki vaxtabætur

Þegar skuldir heimila á Íslandi, einhver hin skuldsettustu í heimi, eru óðfluga farnar að nálgast ráðstöfunartekjur til tveggja ára verður að auka hvatningu til aðhalds. Þær hugmyndafræðilegu forsendur sem vaxtabótakerfið byggist á eru vissulega verðugar, tryggja þarf öllu fólki aðgang að húsnæði sem telst uppfylla lágmarkskröfur. Úrbætur á kerfinu eru hins vegar orðnar nauðsynlegar ef sporna á við þeirri öfgaþróun sem vaxtabætur eru hluti af. Úrbætur geta verið margskonar. Ein tillaga er að lækka hámarkslán vegna fasteignakaupa. Slík lán væru styrkt með ríkisábyrgð sem tryggði lægri vaxtabyrði. Til að fólk lendi ekki í að lánin aukist vegna verðbólgu væri hægt að hafa þau óverðtryggð og miðuð við stýrivexti Seðlabankans. Slík lán bæru þó ekki vaxtabætur en greiðslubyrðin gæti verið tekjutengd svipað og hjá LÍN. Föst lágmarksgreiðsla væri árlega og afborganir tengdar tekjum. Þannig gætu þeir einstaklingar sem minna mega sín haldið sínu húsaskjóli þótt illa ári. Þeim sem kjósa að kaupa dýrara húsnæði er það vissulega í lófa lagið, en ríkið er ekki að niðurgreiða fyrir slík fríðindi.

Með slíku fyrirkomulagi geta allir komið yfir sig þaki og samhliða því hverfur hvatinn til aukinnar skuldsetningar. Slíkt leiðir til hjöðnunar þenslu sem minnkar verðbólguþrýsting og veitir Seðlabankanum aukið svigrúm til frekari vaxtalækkana.

Ekki er hægt að býsnast yfir háu vaxtastigi á sama tíma og vaxtabótakerfið, sem stuðlar að skuldasöfnun, þenslu og háu vaxtastigi, er varið með kjafti og klóm. Háa vexti innan bankakerfisins verður að setja í stærra samhengi vaxtaumhverfis á Íslandi. Ekki er hægt að slíta vexti úr samhengi við þau neikvæðu áhrif sem vaxtabótakerfið hefur á vexti í landinu. Svo lengi sem vaxtabótakerfið heldur áfram í núverandi mynd minnkar svigrúm til vaxtalækkana og verðbólga verður hærri en ella.

Það er þörf á endurskoðun vaxtabótakerfisins. Velta þarf fyrir sér úrbótum sem þjóna svipuðum hugmyndafræðilegum tilgangi vaxtabótakerfisins en hvetja að sama skapi til aðhalds og minnkandi skuldsetningar heimilanna.

Birtist í Morgunblaðinu 17. september, 2002