Óverðtryggð lán

Það er ákveðin tíska í umræðunni í dag að heimta niðurfellingu verðtryggingar og að óverðtryggð lán komi í þeirra stað.  Hefur til dæmis verið bent á að óverðtryggð lán gætu verið breytileg, sem væntanlega dregur úr áhættuálagi sem lánveitandi kemur yfir á lántaka vegna óvissu vegna verðbólgu.  Óverðtryggð lán eru í sjálfu sér góður valmöguleiki en ekki nauðsynlega sú töfralausn sem margir halda.

Gallar óverðtryggðra lána

Í fyrsta lagi hafa óverðtryggð lán verið lántakendum dýrari í gegnum tíðina og eru auk þess samkvæmt fræðunum að öllu jöfnu óhagstæðari fyrir þá.  Óverðtryggð lán hafa síðan 1995 verið með u.þ.b. 2% hærri nafnvexti en verðtryggð lán og svipaða sögu má segja um lánakjör árin fyrir þann tíma.

Í öðru lagi fylgja breytilegir nafnvextir almennt verðbólgu.  Með því að rýna í tölum Hagstofu Íslands sést að meðal ársverðbólga frá árinu 1940 hefur verið tæplega 16%.  Eftir óðaverðbólgu á 8. og 9. áratugnum hefur hún hjaðnað smám saman en hefur þó verið rúmlega 5% undanfarna tvo áratugi, sem er töluvert meira en í nágrannalöndum okkar. 

Samsetning nafnvaxta óverðtryggðra lána eru raunvextir, áætluð verðbólga og áhættuálagi vegna óvissu um verðbólgu.  Þetta áhættuálag er aðalástæða þess að óverðtryggð lán hafa verið lántakendum dýrari.  Í ljósi þess hversu verðbólga hefur verið landlæg á Íslandi er vart hægt að gera ráð fyrir að almenn óverðtryggð lán fáist á eðlilegum kjörum fyrir lántakendur.

Óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum

Almennt eru óverðtryggð lán með jöfnum afborgunum (ekki jafnborgunum eða m.ö.o. annuitet lán).  Ég held þessa umræðu við slík lánaform. 

Væri aðeins lánað með óverðtryggðum vöxtum gæti komið upp sú staða að lántakar lendi í miklu hærri greiðslubyrði en þeir gera upphaflega ráð fyrir.  Hefði bandarískur lántaki tekið til að mynda tekið 30 ára óverðtryggt lán í upphafi árs 1972 hefði vaxtaprósentan verið í tæplega 8%.  10 árum síðar hefði hann verið búinn að greiða niður þriðjung af láninu.  Vextir höfðu hins vegar hækkað gífurlega á tímabilinu og má áætla að vaxtakostnaður væri orðinn rúmlega 16%.  Miðað við $300,000 lán hefði vaxtakostnaður fyrsta árið verið í kringum $24,000.  10 árum síðar, þrátt fyrir að búið væri að greiða niður þriðjung höfuðstóls, þá væri vaxtakostnaður kominn í $32.000.  Raunkostnaður vaxta væri líklegast lægri þar sem að vaxtastig og verðbólga helst almennt í hendur en augljóslega væru breytileg óverðtryggð lán undir þessum kringumstæðum óvinsæl.

Ofangreint dæmi er auðvitað öfgafullt í sögu bandarískra vaxtabreytinga.  Því miður á slíkt ekki við um Ísland, hér hefur vaxtastig verið eins og jó-jó í gegnum tíðina enda tók það aðeins örfá ár að stýrivextir færu úr rúmum 5% í 18%, þar sem þeir reyndar stöldruðu stutt við.  Greiðslubyrði óverðtryggðra lána hefði gjörbreyst.

Óverðtryggð lán þá slæmur kostur?

Þar með er ekki sagt að óverðtryggð lán séu slæmur kostur.  Þau eru, aftur á móti, engin töfralausn og sögulega og fræðilega séð dýrari fyrir lántakendur.  Aðalmarkmiðið er að lækka raunvaxtastig og það gerist ekki á einni nóttu.  Meðal annars þarf að vanda útlán betur og draga úr þeim. 

Fjallað er um þetta og fleira tengt verðtryggingu á ráðstefnunni Er verðtryggingin velferðarkerfi fjármagnseiganda? sem er í boði VR.  Kynni ég þar skýrslu sem VR lét gera um verðtryggingu fjárskuldbindinga og auk þess verða stuttar framsögur um vexti, verðtryggingu og húsnæðismál frá ýmsum sjónarhornum og að lokum pallborðsumræður.  Viðburðurinn verður fimmtudaginn, 30. september í HR kl. 12.  Það er takmarkað sætaframboð og því vissara að skrá sig á www.vr.is.

mwm

 

Athugasemdir

[Sumarliði Einar Daðason, 29.9.2010 kl. 16:41]

Góð grein hjá þér. Ég tel að meðvitund lánadrottna og lántakenda aukist til muna með því að nota bara vexti í stað "vexti + verðtryggingu". Athyglin beinist því að vöxtunum sjálfum og fjármagnseigendur keppast við að halda verðbólgu lágri.

Verðtryggingin ruglar venjulegt fólk í ríminu þannig að það sér ekki skóginn fyrir trjánum (svo ég noti myndlíkingu). Þess vegna verður fólk kærulaust þegar kemur að því að semja um langtíma skuldbindingar. Það lítur bara á vextina og reiknar með því að launin hækki í takt við verðbólgu (sem er að sjálfsögðu bara happadrætti).

Seðlabankinn getur því stjórnað hagkerfinu beint með vöxtum í stað þess að krossleggja fingurna í von um að einhver áhrif verði - sem oftar en ekki hafa áhrif löngu seinna og sveiflan löngu búin.

Þú verður meðvitaðri um eyðsluna ef þú notar peninga í stað greiðslukorts því þú finnur fyrir eyðslunni. Þar af leiðandi ertu líklegri til þess að sýna aðhald ef þú notar peninga í stað þess að ljúga að sjálfum þér um hver mánaðarmót um að nú verði byrjað að spara.

[thorvaldur (IP-tala skráð) 29.9.2010 kl. 18:34]

Hækkaði ekki vísitalan úr 100 í  1884830 á 70 árum? Er það ekki 15,1%?

(POWER(1884830/100; 1/70)-1)*100

[Már Wolfgang Mixa, 29.9.2010 kl. 19:55]

Thorvaldur, Takk!

[thorvaldur (IP-tala skráð) 29.9.2010 kl. 21:57]

Nei, þakka þér. Ég hef dálæti á skrifum þínum.

[Björn Kristinsson (IP-tala skráð) 30.9.2010 kl. 10:53]

Varðandi verðtryggð lán þá eru nokkur atriði Már:

1) Hvernig vísitala neysluverðs er reiknuð hér. Hún er skekkt. Skoðum t.d. húsnæðislið hennar. Hann tekur bæði til bólumyndunar á eignaverði en ekki síður bólumyndunar á leiguverði. Lánveitandinn er því klemmdur inni í gerfiheimi

2) Annuetslán: ágæt fyrir óverðtryggt en ekki verðtryggð

3) Raunvextir á verðtryggðum lán til húnsæðiskaupa í dag um 5%. Þetta er allt of há tala, í raunninni fáranleg tala. Meðlvextir á föstum vöxtum á íbúðarlánum í t.d. Noregi eru um 5-6%. Verðbólgan er að meðaltali 2-2,5% þannig að raunvextir eru því 2,5-4%. Miðgildið upp á 3,3% ætti að vera nægjanlegt.

4) Lánstíminn. Það verður að almennt séð að upplýsa fólk um að 25-40 ára stór langtímalán er ekki skynsamlegur kostur.

[Már Wolfgang Mixa, 30.9.2010 kl. 10:59]

Sæll Björn,

 ég er að mestu leyti sammála þér enda koma þessi atriði sem þú nefnir fram í skýrslunni sem ég skrifaði að beiðni VR.  Gaman væri ef þú læsir skýrsluna og kæmir með athugasemdir, skýrslan er fyrst og fremst rituð til útskýringar en skoðanir koma þó fram.  Þær eru þó vonandi aðeins jákvætt skref í átt að heilbrigðara lánaumhverfi.

mwm

[Ormur (IP-tala skráð) 30.9.2010 kl. 11:43]

Stór galli á kerfinu okkar hefur verið sá að þegar lánveitendur eru með verðtryggingu á lánunum þá skiptir það þá engu máli hvort hér á landi sé verðbólga.

Hvernig í ósköpunum á Seðlabanki sem setur sér verðbólgumarkmið að geta unnið að þeim á raunhæfan hátt þegar allar stærstu lánastofnanir kæra sig kollótta hvort hér sé verðbólga eða ekki vegna þess að útlán þeirra eru öll verðtryggð ???

[Dísa (IP-tala skráð) 30.9.2010 kl. 14:29]

Fín grein. Við vitum að greiðslubyrði óverðtryggðra lána er mun hærri en á verðtryggðu láni. En ef fólk færi í óverðtryggð með jöfnum afborgunum þá er heildar endurgreiðsla lánsins mun minni (lang oftast).

Er það ekki það sem málið snýst um eða ertu að sýna fram á aðra endurgreiðslu?

Ef við hefðu stýrivexti sem býta á strax þar sem langflestir í samfélaginu væru með óverðtryggt lán þá myndi eflaust verðbólga vera minni í samfélaginu fyrir vikið, og í þeim samanburði yrði verðtryggð lán hagstætt. En það er ekki hagstætt á meðan samfélagið er rekið á verðtryggðum lánum.

Eða er ég eitthvað sjá þetta í vitlausu samhengi?

[Sumarliði Einar Daðason, 1.10.2010 kl. 12:39]

Dísa, ég er að sjá þetta eins og þú.

Stýrisvextir hafa lítið sem ekkert að segja. Verðtryggingin setur efnahagskerfið á sjálfstýringu sem enginn stjórnar. Seðlabankinn í þessu samhengi er eins og uppblásin dúkka sem situr í flugstjórasætinu til þess að farþegarnir haldi að einhver sé að stjórna - en flugvélin er stjórnlaus engu að síður, farþegarnir vita það bara ekki. 

[Már Wolfgang Mixa, 5.10.2010 kl. 22:10]

Afsaka sein svör...

Dísa, kostur óverðtryggðra lána er að mínu mati að þau eru almennt greidd niður hraðar en verðtryggð lán og stýrivextir hafa áhrif á breytilegum óverðtryggðum lánum.  Þegar að stýrivextir hækka (til að slá á þenslu) þá lækka ráðstöfunartekjur fólks en þegar þeir lækka eykst ráðstöfunarfé heimila og þensla eykst á nýjan leik.  Ef stýrivextir hækka óeðlilega mikið vegna efnahagslega óstjórn með tilheyrandi verðbólgu þá finna lántakendur fyrir því og setja þrýsting á að stjórnvöld haldi aftur af verðbólgu. 

Það eru svipuð rök um að setja þak á verðbótum verðtryggðra lána en ég tel að slíkt kæmi einfaldlega fram í hærri vöxtum.  Óverðtryggð lán eru hins vegar dýrari lán en verðtryggð lán.  Því tel ég best að ná þessu fram með blöndu sem ég skýri í skýrslunni, þar sem að grunnurinn er t.d. að hámarki 50% af fasteignamati en afgangur er óverðtryggður.  Eins og Sumarliði bendir á hafa stýrivextir SÍ lítil áhrif í dag en með þessari blöndu hefðu þeir strax áhrif.  Þannig nást betur kostir verðtryggðra lána en ókostir einnig takmarkaðir.

Ormur - rétt hjá þér, ég fjalla einnig um þetta í skýrslunni, peningamálastefna stjórnvalda var eins og tvíhöfða skrímsli þegar að vextir hækkuðu stöðugt en aðgengi að fjármagni innanlands var stöðugt aukið, m.a. með lækkun bindiskyldu banka.

mwm