Að tengja verðtryggingu húsnæðislána við vísitölu íbúðaverðs

Hlutverk verðtryggingar er að endurspegla verð á vöru sem lánuð er, hvort sem það er bíll, hestur eða  húsnæði, að bestu getu þegar að varan er endurgreidd auk vaxta.  Ef maður lánar einhverjum hest eða andvirði hans í tvö ár (eins og hestalán), er ekki eðlilegt að þegar að lánið er endurgreitt þá sé það sama raunvirði hests auk einhverra vaxta?

Það er því merkilegt að verðtryggð húsnæðislán hafi verið veitt síðustu 15 ár sem ekki tengjast virði húsnæðis en þess í stað er miðað við neysluvísitölu.  Með því að skilgreina verðtryggingu sem tilraun til að byggja hagkerfi/fjármagnskerfi þar sem að verðbólga á sér ekki stað og peninga sem gjaldmiðil á vörum, t.d. hestum, þá er eðlilegt að spyrja:  Ef það væri til almenn vísitala um virði hesta, væri neysluvísitala eða hestavísitala notuð við samningagerð?  Sjálfur tel ég að hestavísitalan væri rétt svar.

Þróunin á góðu og slæmu tímunum 

Fáir kvörtuðu reyndar yfir þessari þróun mestan hluta tímabilsins, sérstaklega þegar að húsnæðisverð hækkaði stöðugt umfram neysluvísitölunni í eignabólu síðasta áratugar.  Því urðu lán sem hlutfall af markaðsvirði eigna sífellt minni.  Þetta hafði þau áhrif að sumir fóru að fjármagna neyslulán með frekari lán með veði í "verðmætara" húsnæði sínu.  Segja má að það sé svipað því og að nota húsnæði sitt sem hraðbanka.  Því má við bæta að ég varaði sterklega við þessa þróun í sjónvarpsviðtali strax árið 2001, sjá hér - http://www.slideshare.net/marmixa/varad-vid-vaxtabotum-og-husnaedislanum-thensluhvetjandi.

Í núverandi kreppu hefur dæmið snúist við á versta tíma fyrir landi og þjóð.  Veiking krónunnar hefur leitt til þess að neysluvísitala hefur hækkað verulega samhliða stöðugt lækkandi verð íbúðaverðs (flestir, þar á meðal ég, telja að sú lækkun hafi líklegast ekki enn runnið sitt skeið).  Það er alþekkt að þessi þróun hafi orðið til þess að margir með verðtryggð lán (ekki einungis lán tengd erlendum myntum) hafi lent í því að eignarhlutur þeirra í húsnæði sínu hefur orðið neikvæður (eftirstöðvar skulda hærri en markaðsvirði eigna).

Áhrifin 

Hefði húsnæðisverð verið viðmið vísitölunnar þetta tímabil hefði hækkun á virði húsnæðis fylgt vísitöluviðmið lánsins og veitt samræmi í eftirstöðvum lána og markaðsvirði húsnæðis.  Þetta hefði sjálfssagt átt sér stað við takmarkaðan fögnuð margra, því sama hversu mikið húsnæðið hækkaði, þá stæði eignarhlutur fólks í prósentum talið í stað.  Sá ófögnuður kæmi hins vegar líklega til með að draga úr vilja fólks við að sjá húsnæði sitt hækka of skart í virði, í það minnsta umfram launavísitölu, því það leiddi til hærri raungreiðslubyrði af launum.  Í núverandi umhverfi þar sem að íbúðaverð lækkar skart væru áhrifin þau að eftirstöðvar lána væru stöðugt að lækka í virði og jafnvel umfram vaxtagjöldum, á besta tíma fyrir landi og þjóð.

Samkvæmt Þjóðskrá hefur vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu lækkað frá því að hrunið átti sér stað rúmlega 16%.  Þetta er ekki ólík þeirri tölu sem rædd er um þessa daga varðandi lækkun höfuðstóls verðtryggðra lána, sem er 18%.  Hefðu húsnæðislán verið tengd ofangreindri vísitölu hefði þessi umræða verið óþörf, höfuðstóll lána hefði lækkað einfaldlega vegna lækkandi íbúðaverðs og má jafnvel áætla að lækkunin hefði verið skarpari því vitað er að margir hefðu verið tilbúnari til að selja fasteignir sínar á lægra verði ef höfuðstóll lána hefði fylgt með láninu.

Kostir og ókostir

Fjallað er um þetta í skýrslu sem ég skrifað nýlega fyrir VR fyrir milligöngu Stofnunar um fjármálalæsi.  Hana má nálgast hér - http://www.vr.is/index.aspx?groupid=476873&tabid=2355&NewsItemID=16904&ModulesTabsId=5911.  Þar fjalla ég um kosti og ókosti verðtryggðra lána; einn ókostur verðtryggðra lána eru álitamál varðandi útreikning vísitölutengingarinnar.  Annar ókostur verðtryggðra lána er freistnivandi sem myndast við útlán, þ.e. að lánveitandi þarf síður að hafa áhyggjur af verðbólguskotum.  Sá ókostur helst jafnvel þó að viðmiðun vísitölu sé íbúðaverð.  Því er niðurstaða mín að hámark verðtryggðra lána tengt hverju veði eigi að vera skýrt og legg ég fram tillögu um að sú prósenta sé 50%.  Afgangurinn verði veittur í óverðtryggðum lánum.

Rétt er að geta þess að við lokafrágang skýrslunnar var dæmi á blaðsíðu 19. breytt og ákveðið var að nota töluna 10 milljónir í stað 1 milljón.  Það vildi ekki betur til en að nokkrar tölur uppfærðust ekki í afborgana hlutanum í töflu 1.  Niðurstaðan var þó rétt og búið er að leiðrétta þetta í uppfærðri útgáfu. 

Að lokum má geta þess að Þorsteinn Helgi Steinarsson dregur fram skemmtilegan samanburð á hækkun neysluvísitölu og húsnæðisvísitölu þar sem fram kemur hversu húsnæðisvísitalan hækkaði umfram neysluvísitölu á blogg síðu sinni, sjá hér - thorsteinnhelgi.blog.is/blog/thorsteinnhelgi/entry/843834/ - grein hans er á svipuðum nótum og þessi og er vel þess virði að lesa.

Viðbót 12.15 - Þessi grein hefur vakið töluverða athygli og birtist meðal annars sem frétt á mbl.is og eyjan.is.  Ein góð athugasemd á eyjan.is er að 16% vs 18% samanburðurinn sé ekki alveg réttur því að verðbólga hefur átt sér stað síðan að hrunið átti sér stað og því sé núverandi krafa um leiðréttingu ekki næstu því jafn mikil og lýst er í dæminu (samkvæmt tölum Hagstofu Íslands hefur verðbólga aukist um 16% á tímabilinu).  Samkvæmt því dragi núverandi krafa um lækkun vísitöluna einungis á svipaðan stað og hún var í kringum hrun en hefði húsnæðisvísitalan verið við lýði væri höfuðstóll lána í kringum 14% lægri. 

Ég gerði mér grein fyrir þessu en þar sem að húsnæðisverð hefði líklegast aldrei farið í þær hæðir sem þær fóru í hefði vísitala íbúðaverðs verið við lýði þá ákvað ég að sleppa þeirri umræðu.  Ég hefði betur bætt við einni setningu varðandi þetta atriði en boðskapurinn er þó hin sami.

mwm

Athugasemdir

[Adda Þorbjörg Sigurjónsdóttir, 8.10.2010 kl. 09:44]

Vel unnið hjá þér og það hlýtur að teljast óeðlilegt að ef verðtrygging var upphaflega hugsuð til þess að tryggja eignarhlut þess sem lánaði hlýtur jafnframt að verða að taka tillit til eignarhluta húseigandans. Verður ekki að finna lausn sem jafnar áhættuna og breyta verðtryggingunni? Síðustu árin hafa ekki meðtið verðmætaaukningu heldur rýrnun gjaldeyris á kostnað eigna borgarastéttarinnar.

[Valdimar (IP-tala skráð) 8.10.2010 kl. 09:48]

Ég er ekki viss um að margir lánveitendur hefðu nokkurn áhuga á því að binda raungildi lánveitinga sinna við húsnæðisverð.  Allavega sem eigandi lífeyris þá vil ég ekki að lífeyrinum mínum sé fjárfest í skuldabréfum tengdu húsnæðisverði þar sem einn stærsti sparnaður fólks er einmitt húsnæði. En það er einmitt kosturinn við verðtryggingu við neysluverðsvísitölu er að lækka raunvextina sem lánveitandi óskar eftir vegna þess að hann tekur ekki verðbólguáhættu.

[Gunnar Waage, 8.10.2010 kl. 10:53]

Hef ekki náð að lesa þetta allt en er þér sammála, lækningin felst í að lækka veðhlutfallið. Húsnæðisvísitala í stað vísitölu neysluverðs við útreikning á verðbótum myndi einnig stuðla að eðlilegum verðsveiflum.

[Ólafur Bjarni Bjarnason (IP-tala skráð) 8.10.2010 kl. 11:12]

Sæll Már

Það er ein spurning sem ég hef verið að velta fyrir mér varðandi vísitölu neysluverð.  Þar sem þessi vísitla byggir á neyslu vísitölufjölskyldunar síðustu þrjú árin.  Nú hefur neysla dregist mikið saman á árunum 2009 og 2010 og væntanlega 2011, má þá ekki búast við að vísitala neysluverð lækki þegar neysla þessara ára fer að telja í vísitölunni þrátt fyrir hækkun á vöruverði.

Ólafur Bjarni

[Már Wolfgang Mixa, 8.10.2010 kl. 12:16]

Adda - þetta er vonandi jákvætt skref í þá átt að skapa betra húsnæðislánakerfi.  Mikil erlend lántaka er t.d. oft fyrirboði efnahagslegra ótíðinda.

Valdimar bendir á hina hliðina, þ.e. að einhver verður að lána til þess að einhver geti fengið lán.  Þetta beinir sjónum að fleiri valmöguleikum varðandi lánafyrirkomulag.

Gunnar bendir á lækkun veðhlutfalls, Svíar lærðu þetta fyrir 20 árum síðan og lækkuðu lánshlutfallið úr 90% í 75%.

Ólafur Bjarni spyr um neyslu og vísitölu.  Held að þetta sé efni í langa grein en ég kem einmitt aðeins inn á þetta atriði í skýrslunni sem gerð var fyrir VR en umræða um þetta var stytt svo að hún yrði aðgengilegri.  Ég kem líklegast til með að fjalla um þetta atriði á næstunni.

mwm

[Ragnar Ríkharðsson (IP-tala skráð) 8.10.2010 kl. 12:19]

Gallinn hér á góðærisárunum var sá að húsnæði er inní neysluverðsvísitölunni, sem þýddi það að verðbólga var á góðærisárunum var töluvert há útaf húsnæðisliðnum(ekki undir 4% frá sept 2005), þrátt fyrir endalausa styrkingu krónunar.  Því þverskallaðist Seðlabankinn við að hækka vexti sem gera fátt annað en að styrkja krónuna enn meira, og gera neyslu ódýrari.   Og hinn óumflýjanlega skell ennþá meiri(þótt hann hafi orðið frekar öfgakenndur)

Þessu er víst ekki svona farið í flestum ef ekki öllum öðrum ríkjum að húsnæði er ekki í neysluvísitölum enda ef maður hugsar málið þá er neysla eithvað sem maður notar í styttri tíma, sem húsnæði ætti ekki að vera. 

[Jens Gíslason (IP-tala skráð) 8.10.2010 kl. 15:42]

Sæll Már,

Ég hætti að lesa eftir nokkrar málsgreinar. Mér sýnist þetta byrja á grundvallar misskilningi.

Þú segir:"að hlutverk verðtryggingar sé að endurspegla verð á vöru sem lánuð er, hvort sem það er bíll, hestur eða húsnæði, að bestu getu þegar að varan er endurgreidd auk vaxta"

Þetta er rugl. Hlutverk verðtryggingar er að veita tryggingu gegn breytingum á verðmæti gjalmiðilsins, en ekki verðmæti á vörunnar eða vörutegundarinnar sem keypt er fyrir andvirði lánsins.

Þú nefnir dæmi um hestslán til tveggja ára (kúlulán) og finnst eðlilegt að lántaki borgi aftur eitt hestsverðmæti við lok lánstíma. En hvað ef verðlag í landinu (myntsvæðinu) er stöðugt í þessi 2 ár (engin verðbólga eða -hjöðnun) en eftirspurn eftir hestum stórjókst á lánstímanum og verð á hestum rauk upp? Er ekki eðlilegt að lántaki borgi aftur sömu upphæð og hann fékk að láni á föstu verðlagi, auk vaxta? Er það lánveitandinn sem á að græða á verðhækkun hesta á lánstímanum? En hvað ef það voru bara svartir hestar sem hækkuðu í verði? Eða þessi tiltekni hestur sem lánað var fyrir?

Nei Már, verðtrygging er ekki til að endurspegla verðmæti vörunnar sem keypt er fyrir andvirði lánsins heldur verðmæti peninganna voru fengnir að láni. Auðvitað væri þetta öfugt ef maður fengi hest, bíl eða hús lánaðan í bankanum en ekki peninga.

kv.

jens

[Adda Þorbjörg Sigurjónsdóttir, 8.10.2010 kl. 16:49]

Einhver verður vissulega að lána til þess að viðkomandi geti tekið lán er rétt. En til þess að einhver geti lánað og ávaxtað verður einhver að vilja að taka lán. Ég tel að Íslendingar hafi brennst all svaðalega núna og það verði langt í að fólk taki lán án vandlegrar íhugunar og að það verður að vera ljóst að öll fjármálastarfsemi er áhætta. Áhættan er tekin af þegar verðtrygging er á neysluverði og bönkunum í hag að kýla upp verðbólgu. Áhættan kom ekki í höfuð lánastofnanna fyrr en allt bankakerfið hrundi. Veðhlutfall myndi minnka, lánstíiminn styttast og áhættan jafnast ef áhættan verður jöfnuð.

[Tryggvi Þórarinsson, 8.10.2010 kl. 18:48]

Þetta snýst allt saman bara um eitt atriði, Íslendingar verða að fá eðlileg kjör á því húsnæði sem þeir kaupa og sitja við sama borð og flestar þjóðir bjóða upp á. Einfaldlega að fá húsnæðislán með 3 til 4% vöxtum óverðtryggt, öðruvísi er ekki hægt að gera áætlanir hvað greiðslubirgði er á mánuði, þetta vita allir sem keypt hafa húsnæði á landinu. Hverjir hafa ekki séð greiðsluáætlanir sem sýna td. 50.000 á mánuði en tveimur árum síðar er afborgun orðin 80.000 sem dæmi en laun eru ekki verðtryggð. Það þarf ekki að skrifa langar greinar og vera með neina speki um þetta málefni, þetta liggur allt ljóst fyrir. Breitinga er þörf strax, ef ekki, þá spái ég að eftir 10 ár verði næsta holskefla og fólk fer að missa húsnæði sitt á nýjan leik.