Klikkuð húsnæðislán - dæmi sem gat aldrei gengið upp

Fram kemur í Skýrslunni að aðkoma bankanna inná húsnæðislánamarkaðinn haustið 2004 hafi verið 'tómt rugl'.  Það voru ófáir sem klóruðu sig í hausnum strax á þeim tíma og undruðust á því hvernig hægt væri að græða á svona lánveitingum.

Dæmi var Sparisjóður Hafnarfjarðar.  Þar var verið að veita lán til margra ára á 4,15% raunvöxtum.  Sparisjóðurinn var hins vegar að fjármagna sig með löngum verðtryggðum skuldabréfum á kröfunni 4,75% til 5,15%.  Þetta þýddi einfaldlega að svo lengi sem ekki yrðu nein aföll af lánum og að rekstrarkostnaður væri enginn (þ.e. að heimurinn væri eitt stórt Disney land) þá myndi að jafnaði tapast allt að 1% á ári á slíkum útlánum.  Árlegt tap af hverjum 100 milljónum lánaða til fasteignakaupa var því í ævintýralandinu allt að 1 milljón.

Þó svo að vaxtamunurinn væri minni hjá öðrum fjármálafyrirtækjum var erfitt að sjá að bankastofnanir gætu til lengri tíma keppt við Íbúðalánasjóð á þessum markaði.

Ég, og fleiri, spurði hvernig hægt væri að hagnast á þessu og hvort ekki væri rétt að einfaldlega draga sig í hlé frá slíkum viðskiptum.  Svarið var almennt tvíþætt:

1. Þetta væri nauðsynlegt, annars færu viðskiptavinirnir annað.
2. Þetta tap fengist til baka frá öðrum viðskiptum, hvernig var aldrei almennilega skilgreint.

Warren Buffett, sem átt hefur tryggingarfélög í mörg ár hefur þveröfuga stefnu.  Hefði hans fyrirtæki, Berkshire Hathaway, átt banka hérlendis er líklegt að hann hefði einfaldlega verðlagt sig frá slíkum viðskiptum.  Slíkur banki væri í dag, aftur á móti, líklegast í sókn.

Árið 2001 kom til landsins þýsk nefnd sem hélt fyrirlestur varðandi helstu mistök þeirra (gríðarleg bankakreppa reið yfir landið á þeim tíma).  Þar kom fram að þýskir bankar höfðu í mörg ár tapað á viðskiptum sínum með u.þ.b. helming útlánasafns þeirra (1).  Kom það aðallega til vegna þeirrar tilhneigingar að verðleggja sig ódýrt gagnvart stórum viðskiptavinum (2) með þau rök að neikvæður vaxtamunur skilaði sér til baka og gott betur í öðrum viðskiptum.  Fyrirtæki sáu hins vegar til þess að þessi 'önnur' viðskipti áttu sér stað hjá samkeppnisaðilum og því gerðist þetta ekki í raunveruleikanum.  Þetta voru helstu skilaboð fundarins sem flestir stjórnendur bankakerfisins þá sátu.

Reynslan af útlánabólunni á Norðurlöndunum fyrir u.þ.b. 20 árum síðan (sú bóla tengdist að langmestu leyti fasteignum) er meðal annars sú að bankar höfðu ekki þá þekkingu og reynslu að vega og meta greiðsluhæfi skuldara.  Það er ferli sem tekur langan tíma þar sem smám saman er lært af mistökum.  Skyndileg aukning í útlánum býður því hættunni heim. 

Því hefði það, burtséð frá stærri myndinni, ekki átt að koma á óvart að húsnæðislánin sem bankarnir lánuðu með neikvæðum vaxtamun myndu að lokum enda með tapi.  Þetta var dæmi sem gat aldrei gengið upp (3). 

(1) Þetta man ég vel að merkja óljóst.

(2) Það segir sig sjálft að tapið var lengi vel unnið til baka með slökum kjörum til einstaklinga.

(3) Það var reyndar ein leið og hún var slæm.  Flestir skuldbundu sig um nánast ókomna tíð að vera í viðskiptum við bankann og kostnaður við uppgreiðslu lána var óheyrilegur.  Í mörgum samningum var endurskoðunarákvæði vaxta 5 árum síðar.  Bankar hefðu á þeim tímapunkti mátt hækka vexti lánanna upp úr öllu valdi.  Þetta var afar illa kynnt fyrir viðskiptavinum. 

 Að lokum, hér er samfélagsskýrslan sem hefði átt að fylgja með Skýrslunni.